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建築物が老朽化!値段を下げる?それとも建て替え?老朽化に関する悩みはななみ都市開発へ! - 老朽化に関する様々な疑問

老朽化に関する様々な疑問

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不動産に関しての知識は、やはり専門家と素人では、その知識量が雲泥の差というくらいにあるものです。
それもそのはずで、不動産に関する知識は、そのまま生業に出来るほどに国家資格などが設定されており、難易度が高いことが多いからです。

マンションやアパートなどの賃貸目的の建築物が老朽化してしまった場合、その価値を下げないためにも建て替えをすべきではないか。
そもそも入居者の安全を考えて、建て替えの義務が生じるのではないか。

一般住宅だとしても、その土地を売却したい場合、老朽化していても建屋を残して土地と一緒に販売すべきなのか。
それとも更地にして、まっさらな土地を売却する方が良いのかなどなど。
様々な疑問が生じることでしょう。
ここでは、老朽化にスポットをあてて、不動産関連でよくある疑問について紹介していきましょう。

老朽化ってどういう状態?

そもそも老朽化ってどういう状態を指すのでしょうか。
文書化すると、古くなって役に立たない状態になることとなります。
経年劣化をした設備や共用スペースの機能が十分ではないだとか、管理が行き届かなくなる理由として、住民の高齢化なども老朽化の一端となることも覚えておきたいところです。
つまり、建物ばかりではなく、管理人や大家さん、住居している住民の高齢化でも老朽化物件の対象になるということです。
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1981年以降とそれ以前では、耐震基準というものが違っていて、新耐震基準では、例えば鉄筋コンクリートのマンションである場合、資産的な視点からみた耐用年数というのは47年までとなっています。
つまりは、47年を超えている建物の場合、老朽化していて、時代遅れという判断がなされるということです。

しかしながら、一概にはそう言えないのが不動産の難しいところ。
用いられている建材や立地、周辺環境、治安などによっても、老朽化の年数というのは、まちまちなんです。

例えば、積雪や雨が多いエリアの建造物なのに、それに対してマッチした建築をしていなければ、老朽化は早まります。
逆に立地が良く、気候や周辺環境、更にその土地の土壌ねどにベストマッチした建材で長持ちするような建築方法で作られた建造物である場合、老朽化までの時間は長くなると予測出来るものなのです。

マンションの老朽化問題は深刻

報道もされているため、ご存知の方も多いと思いますが、マンションの老朽化問題は、現在、深刻な状況です。
中でも既存不適格物件の多さです。
これは建築系の法令が時代の変化に合わせ、改正されてきているためで、建築された当初の法令には適合しているものの、現在の法令には不適合であるという状況になっているからなのです。

結果として、建て替えを考えても以前よりも少ない数の部屋数しか確保することができず、採算が合わなくなるため、なかなかに建て替えを行うことが出来ず、結果として老朽化がどんどん進んでいくといったこと。
他にも立地などによっては、住民の賛同を得ることが出来ずに、建て替えが出来ずに老朽化するといったパターンが多いようです。

更地にするか老朽化物件つきで売るか

気になるのは、更地にするか否かといったところでしょう。
これはケースバイケースとしか言いようがありません。
老朽化していても、まだまだ機能面で十分だったり安全であればそのままでも売れます。
しかしながら、あまりに老朽化が進んで時代遅れだったり、機能的に全く機能していないという場合には更地にする方が売れやすくなるわけです。

更地にするメリットは、老朽化した建物があると見栄えが悪くなるし、なくなることで売れやすくなることが期待出来るから。
他にも販売後に見た目では判断出来ない欠陥が発覚した場合、売り主が負わなければならない瑕疵担保責任がなくなるといった点です。

デメリットとしては、解体に関してのコストが掛かること。
他にももともとの更地の土地が小さい場合には、建物がないとより小さく感じられ、売れづらくなる。
長期間その土地が売れないと、固定資産税が6倍まで高くなるなどが挙げられます。

老朽化していても、まだリノベーションすれば十分に価値を高められる物件だったり、解体費用とそこまで大差がないコストで出来るのであれば、更地にすることなく、そのまま売却することがオススメ出来るのです。

専門家に相談してみる

その他にもエリア特性というものも考慮する必要があります。
売りの土地が出やすいし購入もしやすいという特徴を持つエリアなのか、売りの土地は出やすいけれど、すぐに物件が売れるエリア。
更に売りの土地がほとんど出ないほどの人気エリアで購入が不可能なエリアなどでは、その後のアクションも全く違ってきます。

土地勘も不動産的な知識も全くない人間が、前述までのようなことを全て把握して老朽化した住宅をその後どうすればいいのかを判断するのは難しいものです。

例えば、ななみ都市開発などの専門家に電話などをしたりして、相談することがオススメです。

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